„Wir haben nichts zu verlieren"

Die „Neue Osnabrücker Zeitung" nennt das aktuelle Bauvorhaben des Stephanswerks im Osnabrücker Stadtteil Hellern ein „Experiment für bezahlbare Wohnungen". Tatsächlich mutet es an wie ein wohnungswirtschaftlicher Laborversuch; denn das freifinanzierte Zwei-Familien-Haus wurde nach Fertigstellung zu einem Preis vermietet, an dem die Wohnungsgesellschaft, die in der Trägerschaft des Bistums Osnabrück und des Bischöflichen Stuhls zu Osnabrück steht, nichts verdient. Wie es dazu kam und welche Wirkung man sich davon verspricht, darüber hat das magazin mit Ulrich Saremba und Johannes Baune, den Geschäftsführern des Stephanswerks, gesprochen.

magazin: Was genau hat das Stephanswerk gerade in Osnabrück-Hellern gebaut?

Ulrich Saremba: Eigentlich ein ganz normales zweigeschossiges Wohnhaus – zwei große familiengerechte Wohnungen mit je 105 qm und je zwei großen Kinderzimmern, ein zentrales Treppenhaus, aus Kostengründen normaler KfW-Standard, keine Barrierefreiheit und damit auch kein Aufzug, aber mit zweckmäßigen Raumaufteilungen und solider Bautechnik.

magazin: Sind die Wohnungen schon bezogen? Wie hoch ist die Miete?

Johannes Baune: Ja, beide Wohnungen sind von Familien bewohnt und brauchten gar nicht groß beworben zu werden. Wir haben sie gezielt Interessenten angeboten, die schon länger bei uns auf der Warteliste für größere Wohnungen standen. Die waren heilfroh über das Angebot – hinzu kommt der Mietzins von nur 6,00 Euro je Quadratmeter, für diesen begehrten Wohnstadtteil ein außergewöhnlicher Preis für frei finanzierten Wohnraum.

magazin: Wie haben Sie das denn gemacht?

Saremba: Wir haben für dieses Projekt einfach mal den Aspekt der Rendite neu definiert. Aber der Reihe nach: Auf einem von uns vor Jahren bebauten Grundstück gab es noch eine Restfläche mit ehemals ungeklärtem, aber jetzt möglichem Baurecht. Es hat über die Jahre nur Kosten für Unterhalt und Pflege verursacht ...wenn man so will: praktisch eine Negativrendite. Dann haben wir uns gesagt, wir müssten ein Zeichen setzen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – und dann haben wir gerechnet...

magazin: ...mit spitzem Bleistift?

Saremba: ...mit sehr spitzem - und zuerst einmal den Wertansatz für das Grundstück in der Kalkulation völlig außen vor gelassen. Unser Gedanke war: Es hat uns vorher keine Rendite gebracht und braucht es auch künftig nicht. Wir haben also nichts zu verlieren. Zweitens haben wir die Arbeit unserer eigenen Planungsabteilung zu Selbstkosten eingebracht, die „Muskelhypothek" also. Als Wohnungsbaugesellschaft in Trägerschaft des Bischofs von Osnabrück schauen wir bei diesem Bauvorhaben auf die Sozialrendite: zwei Familien, die dort jetzt mit günstigen Voraussetzungen leben und sich entfalten können.

magazin: Ist dieser Mietpreis ein Versprechen für die nächsten zehn Jahre oder sogar noch darüber hinaus?

Saremba: Diese Miete unterliegt künftig den gleichen Spielregeln wie überall. Mietsteigerungen sind also im Laufe der Zeit im gesetzlichen Rahmen durchaus normal – halt nur auf niedrigerer Ausgangsbasis.

magazin: Sie sagen, an dieser Miete verdient das Stephanswerk nicht einen Cent. Etwas provokant gefragt: Ist das jetzt Ihr neues Geschäftsmodell?

Baune (muss schmunzeln): Auch wenn wir eine kirchliche Wohnungsbaugesellschaft sind: Wir sind ja keine Kuh, die auf Erden gemolken, aber vom Himmel gefüttert wird. Wir müssen schon eine gute nachhaltige Balance halten zwischen Wirtschaftlichkeit und sozial engagiertem Handeln. Das Projekt in Hellern ist ein Experiment, ein Modell für die eine oder andere Wiederholung. Ein zweites Haus mit fünf Sozialwohnungen ist derzeit im Bau, das wird klassisch mit öffentlichen Mitteln finanziert, die Mieten liegen bei 5,70 Euro. Die Objekte können wir dann im wirtschaftlichen Alltag über die Jahre gut vergleichen.

magazin: Was könnten Politik und Verwaltung vom Projekt in Hellern lernen?

Baune: Wir möchten und brauchen niemanden belehren. Unsere Partner in Rat und Verwaltung sind sehr kompetent und tun ihr Bestes zur Schaffung neuer Baugebiete, mit Nachverdichtungen hier und da usw. Auch die bei vielen Kommunen und auch in Osnabrück inzwischen vorgenommenen Festsetzungen von Sozialquoten bei der Baulandvergabe tragen zur Schaffung von bezahlbaren Wohnungen bei, wenn die Quote denn maßvoll ist. Unser Projekt kann aber ein Signal senden: Es lohnt sich, mal bis an die Grenzen zu gehen. Wir fragen uns: Müssen Grundstücke immer zu Höchstpreisen vergeben werden? Kann man nicht im Verbund mit Kommunen oder auch privaten Grundstückseigentümern gemeinsam die Ziele viel besser erreichen? Bei der Kalkulation einer Miete gehen doch die Kosten des Grundstücks inzwischen mit 15 bis 20 Prozent der Gesamtaufwendungen ein. Hier gibt es insoweit erhebliche nutzbare Spielräume.

magazin: Was plant das Stephanswerk in nächster Zeit?

Baune: Wir sind ja im ganzen Bistumsgebiet tätig, also über das Osnabrücker Land und das Emsland hinauf bis zur Hansestadt Bremen und zur Nordseeküste und dürfen daneben auch besondere Projekte realisieren wie den Bau von Altenpflegeheimen, Kindergärten, Pfarrzentren usw. Da müssen wir sorgsam mit unseren Ressourcen umgehen. Im besonderen Fokus bleibt aber immer die Schaffung von neuen Wohnungen – für Jung und Alt. In Lingen stellen wir z.B. in diesem Jahr ein neues Studentenwohnheim fertig, und an zwei Standorten in der Stadt und in Bersenbrück beginnen wir mit dem Bau von Wohnhäusern, in denen es jeweils im Erdgeschoss betreute Lernwohnungen für
Obdachlose gibt, und sogar eine Krankenwohnung für Obdachlose, ab dem 1. OG dann Wohnungen für Jedermann. Auch mit diesen Häusern werden wir Erfahrungen sammeln, wie es im Alltag und im Miteinander der Hausgemeinschaft funktioniert

magazin: Da sind wir gespannt

Saremba/Baune: Wir auch.

magazin: Meine Herren, vielen Dank für das Gespräch. Wir wünschen Ihnen für die anstehenden Aufgaben stets eine glückliche Hand.